Amerika’da ev alırken closing masrafları: kalemler ve toplam maliyet

Closing masrafları, evin fiyatına ve peşinata ek olarak kapanış günü ödediğin kalemlerin toplamıdır. Kredi ücretleri, title sigortası, escrow hizmeti, değerleme, tapu kayıt harçları ve ilk yıl sigorta ile vergi avansı bu toplamın içinde yer alır. Rakam eyalete, ilçeye, kredi türüne ve eve göre değişir, bu yüzden tek bir sayıya güvenmek yerine kalemleri bilmek ve teklifi satır satır okumak gerekir. Genel süreç için yabancı olarak Amerika’da ev almak yazısına da göz at.

Closing nedir?

Closing (kapanış), satış kontratında anlaşılan evin sahipliğinin satıcıdan alıcıya geçtiği ve paranın el değiştirdiği son aşamadır. Kapanıştan sonra tapu (deed) senin adına kayda geçer ve evin anahtarlarını alırsın.

Süreç genelde şöyle ilerler:

1. Teklif kabul edilir, kontrat imzalanır ve kaparo (earnest money) escrow hesabına yatırılır.
2. İnceleme ve değerleme tamamlanır, kredi onayı alınır.
3. Title şirketi tapunun temiz olduğunu doğrular.
4. Kapanış belgeleri imzalanır, para escrow üzerinden dağıtılır.
5. Tapu kaydı yapılır, mülkiyet geçer.

Bu sürecin ayrıntıları ve ilk adımlar için Amerika’da ev almak rehberine bakabilirsin. Bu yazı yalnızca son adımdaki maliyet tarafına odaklanıyor.

Alıcının masraf kalemleri

Kapanış masraflarının büyük kısmı dört grupta toplanır: kredi, title ve escrow, değerleme ve inceleme, devlet harçları. Kalem adları kredi veren ve eyalete göre değişse de mantık aynıdır.

Kondo ya da site içi evlerde buna HOA devir ve belge ücretleri de eklenebilir. Bunlar HOA ve gizli maliyetler yazısında ayrıca anlatılıyor.

Escrow ve title insurance: iki kafa karıştıran terim

Escrow iki farklı anlamda kullanılır:

• İşlem escrow’u: Kaparo ve kapanış parası, kapanışa kadar tarafsız bir şirketin (title ya da escrow şirketi) hesabında tutulur. Parayı sen ya da satıcı serbest bırakamazsın, şartlar yerine gelince dağıtılır.
• Kredi escrow hesabı: Kredi kullanıyorsan, taksitine emlak vergisi ve sigorta için ek bir tutar eklenir. Kredi veren bu parayı ayrı bir hesapta biriktirir ve vergi ile sigortayı senin yerine öder.

Title insurance ise tapu geçmişindeki bir hatanın sonradan ortaya çıkmasına karşı sigortadır. Eski bir borç, yanlış imza ya da sahte belge gibi sorunlar kapanıştan yıllar sonra ortaya çıkabilir. Kredi kullanan alıcılarda kredi verenin poliçesi (lender’s policy) zorunludur. Alıcının kendi poliçesi (owner’s policy) ise genelde isteğe bağlıdır, ama yabancı alıcılar için özellikle önemlidir. Çünkü ev senin ve uzaktan yönetiyorsun, geçmiş hak ihtilaflarını kendin takip edemezsin.

Peşinat ve closing masrafı aynı şey değildir

Peşinat (down payment), evin fiyatının kredi ile karşılanmayan kısmıdır. Closing masrafları ise bunun üstüne ödenen ayrı işlem giderleridir. İkisini birbirine karıştırınca bütçe açığı çıkar.

Kapanış günü hazır etmen gereken toplam tutara Closing Disclosure belgesinde “Cash to Close” denir. Kabaca şu şekilde oluşur:

Cash to Close = Peşinat + Closing masrafları + Prepaid kalemler - kaparo (zaten yatırılmıştı) - varsa satıcı katkısı

Kaparo kapanışta toplam tutardan düşülür, yani tekrar ödenmez. Satıcı katkısı varsa o da düşer.

Önceki yazılarımızda verdiğimiz %2-5 aralığı, ev fiyatına oranla tipik ve tahmini bir örnektir, resmi bir sınır değildir. Gerçek tutar yukarıdaki kalemlerin toplamıdır ve ancak kredi veren kuruluşun ya da title şirketinin teklifinden okunabilir.

Prepaid kalemler: baştan ödenen vergi ve sigorta

Kapanışta ödenen işlem giderlerinin yanında bir de önceden ödenen (prepaid) kalemler vardır. Bunlar gerçek bir “ücret” değil, ilerideki giderlerin avansıdır:

• Konut sigortası primi: Genelde ilk yıllık prim kapanışta ödenir.
• Emlak vergisi payı: Vergi döneminin hangi tarihte olduğuna göre kapanışta bir kısmı ödenir ya da satıcıyla paylaştırılır.
• Peşin faiz (prepaid interest): Kapanış tarihinden ayın sonuna kadar olan günlerin faizi.
• Escrow başlangıç depozitosu: Kredi veren kuruluş, vergi ve sigorta için hesapta belirli bir tampon tutmak isteyebilir.
• HOA ön ödemesi: Aidat, kapanışta ilk dönem için istenebilir.

Bunlar ilk bakışta masraf gibi görünür ama zaten ödeyeceğin vergi ve sigortanın erken ödenmesidir. Bütçeyi yaparken bu ayrımı bil, ama kapanış günü için hepsini nakit olarak hazır tutman gerektiğini unutma.

Loan Estimate ve Closing Disclosure nasıl okunur?

Kredi kullanıyorsan iki resmi belge kapanış masraflarını sana yazılı gösterir. Bu belgeler tüketici kredisi kuralları gereği standart biçimdedir.

Loan Estimate: Kredi başvurusundan sonra kısa süre içinde (genelde üç iş günü içinde) verilen tahmin belgesidir. Faiz oranını, aylık taksiti ve tahmini kapanış masraflarını içerir. Birden fazla kredi verenden Loan Estimate alıp karşılaştırabilirsin. Dikkat edilecek bölümler:

• Hangi masraflar seçebileceğin hizmetlerden, hangileri değiştiremeyeceğin ücretlerden oluşuyor
• Kredi kuruluşunun kendi ücretleri ile üçüncü taraf ücretleri ayrı satırlarda görünüyor mu
• “Cash to Close” tahmini

Closing Disclosure: Kapanıştan en az üç iş günü önce sana verilmesi gereken nihai belgedir. Loan Estimate ile karşılaştır. Önemli bir fark varsa kredi verene sor ve kapanışı imzalamadan önce açıklama iste.

Belgeleri okurken sorulacak sorular:

• Loan Estimate’teki toplam ile Closing Disclosure’daki toplam arasındaki fark nereden geliyor?
• Title sigortasını başka bir şirketten almam mümkün mü?
• Ücretlerden hangisi pazarlık edilebilir ya da başka bir kuruluşta daha ucuz olabilir?
• Prepaid kalemlerin toplamı kaç ay vergi ve sigortayı kapsıyor?

Nakit alımda kredi belgeleri olmaz. Bu durumda title ya da escrow şirketi kapanış gününde toplam alıcı ve satıcı rakamlarını gösteren bir settlement statement hazırlar. Bunu da aynı dikkatle oku. Foreign national mortgage yazısında yabancılara özel kredi türlerini bulabilirsin.

Satıcı katkısı (seller credit)

Satıcı, kapanış masraflarının bir kısmını karşılamayı teklif edebilir ya da sen teklif sırasında isteyebilirsin. Buna satıcı katkısı denir ve genelde fiyat pazarlığının bir parçasıdır.

• Piyasa alıcı lehine ise (satıcı çok olduğunda) daha kolay kabul edilir.
• Kredi kuruluşları ve kredi türleri, satıcının ne kadar katkı yapabileceğine üst sınır koyabilir. Bu sınır kredi programına göre değişir, kredi verene sor.
• Katkı, ekspertiz değerine ve kredi kurallarına uygun olmalıdır. Fiyatı şişirerek katkıyı gizlemeye çalışmak kredi dosyasında sorun çıkarır, her şeyi kontrata açıkça yazdır.

Katkı isterken bunu teklifin içine yaz. Sözlü anlaşma geçerli değildir.

Türkiye’den ödeme: wire ve KYC

Kapanış parası genelde banka havalesi (wire transfer) ile title ya da escrow şirketine gönderilir. Türkiye’den gönderilen paralarda üç konuya dikkat et:

1. Kaynak belgesi (KYC ve AML): Title şirketleri ve bankalar, paranın nereden geldiğini sorabilir. Maaş, şirket kârı, mülk satışı ya da miras gibi kaynağı gösteren belgeleri hazır tut. Para hesaba son anda yatmışsa soru sayısı artar.
2. Kur ve ücretler: Gönderen bankanın kur farkı, işlem ücreti ve aracı banka kesintileri, alıcı hesaba geçen tutarı azaltabilir. Eksik gelen para kapanışı geciktirir. Bankana tutarın tam olarak ulaşması için hangi ücret seçeneğini kullanman gerektiğini sor.
3. Zamanlama: Uluslararası havale bazen birkaç iş günü sürer. Kapanış tarihinden önce havaleyi başlat, resmi tatilleri hesaba kat.

Bunlara bir de dolandırıcılık riski ekleniyor. Amerika’da emlak işlemlerinde yaygın bir yöntem, title şirketinin e-postasını taklit ederek “banka bilgilerimiz değişti” demektir. Para göndermeden önce banka bilgilerini kayıtlı ve bildiğin bir telefon numarasından arayarak doğrula, e-postadaki numaraya güvenme. Ayrıntılar için uzaktan ev alma yazısındaki dolandırıcılık bölümüne bak.

Bütçe yaparken izlenecek yol

1. İlgilendiğin kredi verenlerden Loan Estimate iste ve karşılaştır.
2. Title şirketinden ve escrow şirketinden masraf dökümü iste.
3. Sigorta teklifini kapanıştan önce al, prepaid kalemleri buna göre hesapla.
4. Peşinat, closing masrafı ve prepaid kalemleri ayrı sütunlarda topla. Toplamın üstüne kendine tampon bırak.
5. Aylık taksiti görmek için mortgage hesaplayıcıyı kullan.

Sık sorulan sorular

Closing masrafları kimin üzerine kalır, alıcı mı satıcı mı?

Bu eyalete, kontrata ve pazar koşullarına göre değişir. Alıcı genelde kredi, değerleme ve kendi title poliçesini öder. Satıcı kendi tarafındaki masrafları (örneğin acente komisyonu) ve bazı transfer vergilerini üstlenebilir, komisyon düzeni de kontrata göre değişebilir. Kontratta kimin neyi ödeyeceğini yazılı olarak netleştir.

Closing masrafları krediye eklenebilir mi?

Bazı kredi türlerinde masrafların bir kısmı kredi tutarına eklenebilir ya da satıcı katkısıyla karşılanabilir, ama bu hem kredi veren hem de kredi türüne bağlıdır. Yabancı alıcı kredilerinde esneklik genelde sınırlıdır, kredi verene sor.

Nakit alımda closing masrafı daha mı düşük olur?

Kredi ücretleri ve değerleme olmayacağı için genelde bazı kalemler düşer. Ama title sigortası, escrow ücreti ve kayıt harçları devam eder. Nakit alımda da toplam masrafı yazılı olarak iste.

Closing günü Amerika’da bulunmam şart mı?

Genelde hayır. Belgeler uzaktan imzalanabilir, ama imzanın nasıl atılacağı (noter, konsolosluk, online noter, vekâlet) title şirketinin ve kredi verenin kabul ettiği yönteme bağlıdır. Ayrıntılar uzaktan ev alma rehberinde.

Closing masraflarında pazarlık yapılabilir mi?

Bazı kalemler sabittir (tapu kayıt harçları gibi), bazıları ise kredi verene ve title şirketine göre değişir. Birden fazla teklif alıp karşılaştırmak en etkili yoldur.

Kaynaklar

• consumerfinance.gov: Loan Estimate, Closing Disclosure ve kapanış süreci hakkında resmi tüketici rehberleri
• hud.gov: konut alımı ve kapanış masraflarıyla ilgili federal bilgiler
• irs.gov: emlak ve yabancı alıcılarla ilgili vergi bilgileri
• ic3.gov: FBI’ın internet suçları şikâyet merkezi (havale dolandırıcılığı bildirimi)

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki, vergi ya da finansal tavsiye değildir. Kurallar değişebilir. Kalem adları ve tutarlar eyalete ve kredi verene göre farklıdır, kararını yerel avukat, title şirketi ve kredi veren kuruluşun yazılı belgeleriyle ver.

Yayın tarihi: 26 Eylül 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da finansal tavsiye değildir. Resmi kurallar ve ücretler değişebilir, işlem yapmadan önce resmi kaynaklardan teyit et.