Vize ya da oturum şartı olmadan ev alabilirsin. Bazı eyaletlerde belirli ülke vatandaşları için kısıtlamalar var, Türkiye bu listede değil.
Genel kısıtlama yokGayrimenkul · Satın alma
Real estateAmerika’daev sahibi ol.
Oturmak, çocuğun okurken kalmak ya da dolar bazlı kira geliri için. Şehir seçiminden closing’e kadar lisanslı partnerlerimizle, Türkçe ve uzaktan.
Ev arayışını başlat- Yabancıya kısıtlama
- Genel olarak yok
- Kapanış masrafları
- %2 - %5
- Peşinat (kredili)
- %25 - %40
- Satarken FIRPTA
- %15 stopaj
Bilmen gerekenler
Dört gerçek,sıfır efsane.
Title sigortası, escrow, kredi masrafları ve vergiler. Eyalete göre değişiyor.
Amerikan kredi notu olmayan yabancılar için tipik aralık.
Yabancı satıcıdan satış bedeli üzerinden kesilir, beyanname ile mahsup edilir.
Süreç
Altı adımdaanahtar teslim.
- 01
Bütçe ve bölge
Yaşamak için mi, kira geliri için mi? Florida, Teksas, New York ya da Carolina. Hedefi netleştiriyoruz.
- 02
Finansman
Nakit ya da yabancı uyruklu mortgage. Ön onay mektubunu teklif vermeden önce alıyoruz.
- 03
Ev turu
Lisanslı partner emlakçımızla canlı video turları, istersen yerinde gezi.
- 04
Teklif ve kontrat
Teklif, pazarlık ve kontrat. Ekspertiz ve inspection raporlarını Türkçe özetliyoruz.
- 05
Kapanış (closing)
Title şirketi ve escrow üzerinden güvenli ödeme. Uzaktan imza ile Türkiye’den bile kapanış.
- 06
Sonrası
Kiralama, mülk yönetimi, sigorta ve vergi beyannamesi. Ev boş durmasın.
Neredenalınır?
Florida ve Teksas’ta eyalet gelir vergisi yok. Orlando kısa dönem kirada, Charlotte ve Houston fiyat/kira oranında öne çıkıyor.
İstanbul’danDirekt uçuşla yaklaşık 10-11 saat
Miami
FLEyalet gelir vergisi yok, güçlü kısa dönem kira ve Latin Amerika bağlantısı. Kondo ağırlıklı pazar.
Örnek medyan fiyat $590K
Ev alma rehberiOrlando
FLTatil evi yatırımında en likit pazar. Havuzlu müstakil evler kısa dönem kirada iyi çalışıyor.
Örnek medyan fiyat $420K
Ev alma rehberiHouston
TXTeksas’ta eyalet gelir vergisi yok. Fiyat/kira oranı en dengeli büyük şehirlerden biri.
Örnek medyan fiyat $335K
Ev alma rehberiCharlotte
NCHızlı büyüyen finans merkezi. Aileler ve uzun dönem kiracılar için sakin bir pazar.
Örnek medyan fiyat $410K
Ev alma rehberiNew Jersey
NJHudson’ın karşısında Manhattan manzarası. Metroyla birkaç durak, aileler için New York’a daha mantıklı alternatif.
Örnek medyan fiyat $560K
Ev alma rehberiNew York
NYÇoğu uçuşun indiği yer ve konsolosluk görüşmesi sonrası ilk durak. Kiralık ve kondo ağırlıklı, pahalı bir pazar.
Turist vizesiBoston
MAÜniversite şehri. F-1 öğrencileri için en güçlü adreslerden biri.
Öğrenci vizesiLos Angeles
CABatı kıyısının kapısı. Turist ve öğrenci vizesi görüşmeleri için sık seçilen rota.
Turist vizesiChicago
ILOrta Batı’nın merkezi. Üniversiteleri ve görece makul fiyatlarıyla öğrenci ve yatırımcı için kayda değer.
Öğrenci vizesiTampa
FLKörfez kıyısında büyüyen şehir. Küçük işletme alıp E-2 ile taşınanların sık seçtiği yer.
Yatırımcı vizesiOnlyAmerika’nın en çok çalıştığı şehirler Vize ve yaşam durakları
Beş şehir, beş farklı hikaye
Miami
FLVergisiz eyalet, güçlü kısa dönem kira
Medyan $590K
Orlando
FLTatil evi yatırımında en likit pazar
Medyan $420K
Houston
TXEyalet gelir vergisi yok, uygun fiyatlar
Medyan $335K
Charlotte
NCHızlı büyüyen finans merkezi
Medyan $410K
New Jersey
NJManhattan’a yakın, aileler için
Medyan $560K
Maliyetler
Fiyatınüstüne ne eklenir?
- PeşinatKredili alımda. Nakit alımda tamamı.
- %25 - %40
- Title sigortası ve escrowTapunun temiz olduğunu sigortalar, parayı güvenli emanette tutar.
- %0,5 - %1,5
- Kredi masraflarıDosya, ekspertiz (appraisal) ve varsa puan (points) ücretleri.
- %1 - %3
- InspectionBağımsız ekspertiz. Çatı, tesisat, elektrik, klima. Atlanmaması gereken kalem.
- $400 - $900
- Emlakçı komisyonu2024 sonrası kurallarla alıcı temsilcisi ücreti kontratla netleşiyor.
- Pazarlığa tabi
Oranlar ev fiyatı üzerinden tipik aralıklardır, eyalete ve krediye göre değişir. Kesin rakamı teklif aşamasında “Loan Estimate” belgesinde görürsün.
Örnek hesap
Closing masrafı kaç dolar tutar?
- Title sigortası ve escrow~%1
- Kredi masrafları~%2
- Inspection~$650
- Toplam (orta değerlerle)
Kapanışta cebinden çıkacak toplam nakit (örnek: %25 peşinat)
Peşinat Closing masrafı Toplam
Tahmini ve örnektir. Emlakçı komisyonu pazarlığa tabi olduğu için dahil değildir. Kesin rakamı “Loan Estimate” belgesinde görürsün.
Tapu kimin adına?
Şahsen mi,LLC ile mi?
Şahsen
- En basit ve en ucuz kurulum
- Kredi seçenekleri daha fazla
- Ölümde Amerika’da veraset süreci (probate)
- Sorumluluk doğrudan sende
LLC ile
- Kişisel varlıkların korunur
- Birden fazla mülk için düzenli yapı
- Kira gelirinde esnek vergi planlama
- Kuruluş ve yıllık eyalet ücretleri
- Bazı kredi türleri LLC’ye verilmez
Tek ev, oturmak için alınıyorsa çoğunlukla şahsen yeterli. Kiralık birden fazla mülk varsa LLC’yi öneriyoruz. Kararı vergi danışmanı partnerimizle birlikte veriyoruz.
Amerika’da ev almak için vize gerekiyor mu?
Hayır. Türk vatandaşı olarak turist vizesiyle ya da hiç Amerika’ya gitmeden ev alabilirsin. Ancak evi almak sana orada yaşama veya çalışma hakkı vermez.
Kira gelirine vergi var mı?
Evet. Varsayılan durumda brüt kiradan %30 stopaj kesilir. Çoğu yatırımcı “net bazda vergilendirme” seçimini yaparak giderleri düşer ve çok daha az vergi öder. Bunu CPA partnerimizle kuruyoruz.
Parayı Amerika’ya nasıl gönderiyorum?
Doğrudan title şirketinin escrow hesabına banka havalesi (wire) ile. Wire talimatını mutlaka telefonla teyit et, e-postayla gelen değişiklik taleplerine asla güvenme. Bu Amerika’da en yaygın dolandırıcılık türü.
Evi satarken ne oluyor?
Yabancı satıcıdan FIRPTA kapsamında satış bedelinin %15’i stopaj olarak kesilir. Gerçek vergini beyanname ile hesaplayıp fazlasını iade alırsın. Bazı durumlarda kesintiyi azaltmak için önceden başvuru yapılabilir.
Hiç gitmeden kapanış yapabilir miyim?
Evet. Kapanış belgeleri uzaktan online noter (RON) ya da Türkiye’deki ABD konsolosluğunda/noterde apostil ile imzalanabiliyor. Eyalete göre yöntemi birlikte seçiyoruz.