DSCR kredisi nedir? Kira gelirine göre yatırım evi kredisi

DSCR kredisi, yatırım amaçlı bir evin kredisini alıcının kişisel gelirine göre değil, evin üreteceği kira gelirine göre değerlendiren bir kredi türüdür. DSCR, “Debt Service Coverage Ratio” yani borç servis karşılama oranı demektir ve kabaca şunu ölçer: Evin kirası, evin aylık toplam ödemesini karşılıyor mu? Türkiye’de yaşayan ve Amerikan kredi geçmişi olmayan yatırımcılar için gündeme gelen seçeneklerden biridir. Bu yazı kavramı, hesabı ve riskleri anlatıyor. Genel çerçeve için foreign national mortgage nedir yazısına da bak.

Hemen belirtelim: DSCR kredisi oturacağın ev için değil, kiraya vereceğin yatırım evi içindir. Ev almak, vize ya da green card hakkı da vermez.

DSCR nedir, formül nasıl çalışır?

DSCR, evin aylık kira gelirinin evin aylık toplam ödemesine oranıdır. Formül:

DSCR = Aylık kira geliri ÷ Aylık toplam ödeme

Paydadaki “toplam ödeme”, kredi verene göre biraz değişir ama genelde PITIA olarak anılan kalemleri içerir:

• P (principal): Kredinin anaparası
• I (interest): Faiz
• T (taxes): Emlak vergisi
• I (insurance): Konut sigortası
• A (association): HOA ya da kondo aidatı, varsa

Sonuca göre okuma şöyledir:

Foreign national kredisi yazımızda belirttiğimiz gibi, çoğu kuruluş yaklaşık 1,0 ile 1,25 arası bir alt sınır arar. Bu aralık tipik bir örnektir, resmi bir kural değildir. Her kuruluşun kendi eşiği ve hesap yöntemi vardır.

Gelir belgesi yerine kira

Standart konut kredisinde banka senin maaş bordronu, vergi beyannameni ve borç oranını inceler. DSCR kredisinde bu belgelerin yerini büyük ölçüde evin kira potansiyeli alır.

Kira bedeli genelde iki yoldan belirlenir:

• Mevcut kira sözleşmesi: Ev zaten kiradaysa, imzalı kira kontratı.
• Değerleme raporundaki kira tahmini: Ev boşsa ya da yeniyse, bağımsız eksperin değerleme sırasında hazırladığı piyasa kirası tahmini. Bu rapor çoğu zaman “rent schedule” olarak anılır.

Kredi veren, ikisi arasında düşük olanı baz alabilir. Kuruluşa göre bu değişir, başvuru öncesinde hangisini kullandıklarını sor.

DSCR kredisinde kişisel gelirin hiç sorulmayacağı anlamına gelmez. Kuruluşlar yine de kimlik, banka dökümü, varlık kaynağı ve kapanış sonrası rezerv ister. “Gelir belgesi istemiyor” ifadesi yanıltıcı olabilir, “gelir yerine kira baz alınıyor” demek daha doğrudur.

Yabancı alıcı kullanabilir mi?

Bazı DSCR kredi verenler yabancı alıcılara kredi verir, ama bu her kuruluşta geçerli değildir. Politika kuruluşa, ülkeye ve evin bulunduğu eyalete göre değişir.

Yabancı alıcılar için tipik olarak şunlar gündeme gelir:

• Pasaport ve kimlik doğrulaması
• Peşinat, kapanış masrafı ve rezerv için banka dökümleri
• Para kaynağının belgelenmesi
• Bazı kuruluşlarda LLC adına alım seçeneği ya da zorunluluğu
• Yeminli İngilizce tercüme gereken belgeler
• Amerikan kredi notu yerine uluslararası kredi geçmişi ya da alternatif değerlendirme (ürüne göre)

LLC kullanımı ayrı bir konu olup vergi, sorumluluk ve veraset açısından sonuçları vardır. Bu konuyu Amerika’da LLC kurmak yazısında ayrıca anlattık.

DSCR krediler genelde iş amaçlı krediler olarak sınıflanır. Bu yüzden tüketici kredisi için geçerli bazı standart belge ve koruma kuralları aynı şekilde uygulanmayabilir. Sözleşmeyi, ücretleri ve erken ödeme şartlarını imzalamadan önce ABD’de bir avukatla okumanda fayda var.

Peşinat ve faiz neye bağlı?

Peşinat ve faiz tek bir kurala bağlı değildir. Genel olarak şunlar belirleyicidir:

• DSCR değeri: Oran yükseldikçe şartlar iyileşebilir. 1,0’ın altında ya da sınırdaysa daha yüksek peşinat ya da faiz istenebilir.
• Peşinat oranı: Daha yüksek peşinat genelde daha iyi faiz anlamına gelir.
• Alıcının profili: Yabancı alıcı olmak, rezerv ve belge gereksinimlerini etkiler.
• Mülk türü: Müstakil ev, kondo, çok birimli konut farklı değerlendirilir. Kondolarda binanın finansal durumu da sorulur.
• Kısa ya da uzun dönem kira kullanımı: Aşağıda anlatılıyor.
• Piyasa koşulları: Faizler dönemsel olarak değişir.

Sitemizde verilen örnek peşinat aralığı DSCR krediler için yaklaşık %20-30, foreign national kredileri için %25-40 düzeyindedir. Bunlar tipik ve tahmini aralıklardır, resmi değildir. Gerçek teklifi ancak kredi veren yazılı olarak verir. Mevcut oran ve taksit hesabı için mortgage hesaplayıcıyı kullanabilirsin.

Varsayımsal örnek hesap

Aşağıdaki rakamlar tamamen varsayımsaldır, gerçek bir faiz ya da piyasa verisi değildir. Yalnızca mantığı göstermek için.

Diyelim ki bir evin aylık toplam ödemesi şöyle:

Senaryo A: kira $2.600. DSCR = 2.600 ÷ 2.400 ≈ 1,08. Kira ödemeyi biraz aşıyor. Eşik 1,0 ise bu kabul edilebilir, eşik 1,20 ise yetmeyebilir.

Senaryo B: kira $2.000. DSCR = 2.000 ÷ 2.400 ≈ 0,83. Kira ödemeyi karşılamıyor. Bazı kuruluşlar daha yüksek peşinatla bunu onaylayabilir, bazıları onaylamaz.

Bu örnek iki şeyi gösterir. Birincisi, DSCR yalnızca kiraya bağlı değil, paydaya da bağlıdır: vergi, sigorta ya da HOA arttığında oran düşer. İkincisi, DSCR kârlılık göstergesi değildir. Bakım, boş kalma, yönetim ücreti ve vergi gibi giderleri içermez. 1,08 bir DSCR, “para kazandırır” anlamına gelmez.

Kısa dönem kira (Airbnb tipi) ile DSCR

Kısa dönem kiralama ile DSCR kredisi birleştirilebilir, ama her kuruluş bunu kabul etmez. Sebebi gelirin dalgalı ve doğrulamasının zor olmasıdır.

Kredi verenin yaklaşımı farklı olabilir:

• Bazı kuruluşlar yalnızca uzun dönem kira üzerinden hesap yapar
• Bazıları kısa dönem kira geçmişini (geçmiş 12 ay gelirleri) ya da piyasa verisini ister
• Bazıları geliri bir indirimle (haircut) hesaplar

Kısa dönem kiralamada ayrıca şehir yönetmeliği, HOA kuralları ve izinler belirleyicidir. Bazı site ve kondolarda ya da şehirlerde kısa dönem kiralama yasak ya da sınırlıdır. Krediyi almadan önce bu izni belgeyle teyit et. Eyalet ve şehir farklılıkları için Florida mı Teksas mı yazısına bakabilirsin.

Riskler ve dikkat edilecekler

DSCR kredisi esneklik sağlar ama kendine özgü riskler taşır:

• Boş kalma ve kira düşüşü: Kira beklediğinden düşük ya da ev boş kalırsa taksit yine ödenecek. DSCR bu riski göstermez.
• Ödemenin artması: Emlak vergisi, sigorta ya da HOA aidatı arttığında oran düşer. Özellikle sigortası pahalı bölgelerde bunu hesaba kat. Ayrıntılar için HOA, sigorta ve emlak vergisi yazısına bak.
• Faiz değişkense yük artar: Değişken faizli ya da belirli süre sonra değişen ürünlerde taksit yükselebilir.
• Erken ödeme cezası (prepayment penalty): DSCR kredilerde sık görülür. Krediyi erken kapatırsan ya da evi satarsan ek ödeme çıkabilir. Cezanın nasıl hesaplandığını sözleşmede oku.
• Kur riski: Taksit dolar, gelirin ya da birikimin TL ise kur oynaklığı bütçeni etkiler.
• Vergi yükü: Kira geliri ABD’de vergilendirilebilir. Brüt kira üzerinden stopaj ve net bazda vergilendirme seçimi için kira geliri vergisi ve ITIN yazısına bak.
• Kredi verenin koşulları: Aynı DSCR için farklı kuruluşlar farklı teklif verir. Tek bir teklifle yetinme.

DSCR mı foreign national kredisi mi?

Hangisinin senin için uygun olduğu amacına bağlıdır:

İki kredi aynı kuruluşta bulunabilir. Ön görüşmede iki seçeneğin teklifini yan yana iste.

Sık sorulan sorular

DSCR kredisi için Amerikan kredi notu gerekir mi?

Bazı kuruluşlar kredi notu ister, yabancı alıcılara alternatif değerlendirme yapanlar da vardır. Bu kuruluşa ve ürüne göre değişir. Başvurudan önce hangi belgelerin kabul edildiğini yazılı sor.

DSCR kredisi ile ev oturmak için alınabilir mi?

Hayır. DSCR krediler yatırım amaçlı ev içindir, kişisel ikamet için kullanılmaz. Oturacağın ev için standart ya da foreign national kredisi düşün.

Kira geliri DSCR hesabında nasıl belirlenir?

Mevcut kira kontratı ya da değerleme raporundaki piyasa kirası tahmini kullanılır. Bazı kuruluşlar ikisinin düşüğünü alır. Kısa dönem kira için ek kurallar olabilir.

DSCR 1’in altındaysa kredi alamaz mıyım?

Her zaman olmaz. Bazı kuruluşlar daha yüksek peşinat ve faizle düşük DSCR’yi kabul edebilir, bazıları etmez. Teklifi alıp şartları yazılı karşılaştır.

DSCR kredisi bana kâr getirir mi?

Bu soruya kredi cevap vermez. DSCR yalnızca kiranın ödemeyi karşılayıp karşılamadığını gösterir, kârlılığı göstermez. Vergi, boş kalma, bakım ve yönetim giderleri ayrıca hesaplanmalıdır.

Kaynaklar

• consumerfinance.gov: konut kredileri ve kredi sözleşmelerini okuma rehberleri
• irs.gov: yabancılar için kira geliri, stopaj ve ITIN bilgileri
• hud.gov: konut ve kredi bilgileri

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki, vergi ya da finansal tavsiye değildir. Kurallar değişebilir. Örnek rakamlar varsayımsaldır, kredi şartları kuruluşa ve döneme göre farklıdır, karar öncesinde lisanslı kredi veren kuruluştan yazılı teklif ve ABD’li bir avukat ve vergi uzmanından görüş al.

Yayın tarihi: 30 Eylül 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da finansal tavsiye değildir. Resmi kurallar ve ücretler değişebilir, işlem yapmadan önce resmi kaynaklardan teyit et.