Amerika’da standart bir konut kredisi almak için genelde Amerikan kredi notu, Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) ve Amerika’da belgelenmiş gelir gerekir. Türkiye’de yaşayan birinin bunların hiçbiri yoktur. Foreign national mortgage tam olarak bu boşluğu dolduran kredi türüdür.
Kimler kullanabilir?
- Amerika’da yaşamayan, oturum izni olmayan yabancılar
- Amerikan kredi geçmişi olmayanlar
- Türkiye’deki gelirini ve birikimini belgeleyebilenler
Bu krediler standart (conventional) kredi kurallarının dışında kalır. Bu yüzden “Non-QM” denilen, daha esnek ama daha pahalı bir kategoriye girer.
Temel özellikler
Peşinat: Genelde ev fiyatının %25 ile %40’ı arası. Profil güçlendikçe ve ev tipine göre oran düşebilir.
Faiz: Aynı dönemdeki standart Amerikan konut kredilerine göre genelde daha yüksektir. Sabit faizli ya da belirli bir süre sabit kalıp sonra değişen (ARM) seçenekler olabilir.
Rezerv: Kapanıştan sonra hesabında birkaç aylık taksiti karşılayacak kadar para kalması istenir. Genelde 6 ila 12 aylık taksit.
Vade: Çoğunlukla 30 yıl. Bazı ürünlerde daha kısa ya da daha uzun vadeler var.
DSCR kredisi: kira gelirine dayalı kredi
Evi yatırım amaçlı alıyorsan bir seçenek daha var: DSCR (Debt Service Coverage Ratio) kredisi.
Burada banka senin kişisel gelirine değil, evin kira gelirine bakar. Hesap basit:
DSCR = Aylık kira geliri ÷ Aylık toplam ödeme (anapara, faiz, vergi, sigorta, aidat)
Oran 1’in üzerindeyse kira taksiti karşılıyor demektir. Çoğu kredi kuruluşu 1,0 ile 1,25 arası bir minimum ister. Oran yükseldikçe şartlar iyileşir.
DSCR kredileri sadece yatırım mülkleri için kullanılır, oturacağın ev için değil. Erken ödeme cezası (prepayment penalty) bu kredilerde sık görülür, sözleşmede mutlaka kontrol et.
Hangi belgeler isteniyor?
Kredi kuruluşuna göre değişmekle birlikte tipik liste:
- Pasaport (ve varsa ABD vizesi)
- Son 2 yılın gelir belgeleri ya da şirket sahibiysen bilanço ve vergi levhası
- Son 2-3 aylık banka dökümleri (peşinat, kapanış masrafı ve rezervi göstermek için)
- Türkiye’deki bankandan referans mektubu
- Belgelerin yeminli İngilizce tercümesi
Bazı kuruluşlar ek olarak bir mali müşavir (CPA) mektubu ya da uluslararası kredi raporu isteyebilir.
Süreç
- Profil analizi. Hangi kredi türüne uygun olduğun netleşir.
- Ön onay. Teklif vermeden önce alınır, satıcıya ciddi alıcı olduğunu gösterir.
- Kontrat ve tam başvuru. Ev bulunup kontrat imzalanınca bütün belgeler sunulur.
- Değerleme ve onay. Banka evin değerini bağımsız bir ekspere doğrulatır, ardından kredi onayı gelir.
- Faiz kilitleme. Faiz oranı belirli bir süre için sabitlenir.
- Kapanış. Kredi parası escrow’a yatar, imzalar atılır.
Dikkat edilecek noktalar
- Toplam maliyete bak. Faiz oranı kadar kredi masrafları (origination fee, puan) da önemlidir. Resmi “Loan Estimate” belgesini karşılaştır.
- Kur riski. Gelirin TL ise taksitin dolar. Kurdaki dalgalanma aylık yükünü TL bazında değiştirir. Bütçeyi bunu hesaba katarak kur.
- Refinance imkânı. İleride green card alırsan ya da faizler düşerse daha uygun bir krediye geçmek mümkün olabilir. Erken ödeme şartlarını baştan bil.
Özet
Foreign national mortgage, kredi notu olmayan yabancılar için Amerika’da ev almanın kapısını açar. Bedeli daha yüksek peşinat ve daha yüksek faizdir. Kira geliri odaklı bir yatırım yapıyorsan DSCR kredisi daha uygun olabilir. Hangisi olursa olsun, teklif vermeden önce ön onayı almak süreci hem hızlandırır hem de pazarlıkta elini güçlendirir.
Aylık taksitini görmek için mortgage hesaplayıcıyı kullanabilirsin.
Hangi şehirde ev almak istediğini henüz bilmiyorsan Florida mı Teksas mı? yazısı ve Miami gibi şehir rehberleri işini kolaylaştırır.
Son güncelleme: 16 Temmuz 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da finansal tavsiye değildir. Resmi kurallar ve ücretler değişebilir, güncel bilgi için travel.state.gov ve uscis.gov’u kontrol et.