Amerika’da kiraya verdiğin ev dolar bazlı bir gelir kaynağı, ama aynı zamanda bir vergi yükümlülüğü demek. Çoğu Türk ev sahibi bunu ilk yıl sonunda öğreniyor. Bu yazıda yabancı ev sahibi için genel çerçeveyi anlatıyoruz. Vergi hukuku kişiye göre değişir, bu yüzden uygulamadan önce mutlaka ABD’li bir CPA (yeminli mali müşavir) ile çalış ve resmi kaynak olarak irs.gov’a bak.
Varsayılan kural: brüt kiranın %30’u
Amerika’da yerleşik olmayan bir yabancı (nonresident alien) için, Amerika’daki gayrimenkulden elde edilen kira geliri varsayılan olarak brüt tutar üzerinden %30 federal stopaja tabidir. Yani gider düşülmeden, kira bedeli üzerinden kesinti yapılır. Kira bedelini ödeyen kiracı ya da mülk yöneticisi bu stopajı kesip IRS’e yatırmakla yükümlü olabilir.
Bu, ilk bakışta ağır görünür çünkü gerçek kârın değil, cironun üzerinden hesaplanır. Neyse ki alternatif bir yol var.
Net bazda vergilendirme seçimi
Kira geliri sahipleri, bu geliri “Amerika’daki ticari faaliyetle bağlantılı gelir” (effectively connected income) olarak ele alma seçimi yapabilir. Bu durumda:
- Vergi, gider düşüldükten sonra kalan net gelir üzerinden hesaplanır.
- Oranlar, federal gelir vergisi dilimleri üzerinden işler.
- Kesilebilecek giderler arasında emlak vergisi, sigorta, bakım ve onarım, mülk yönetimi ücreti, kredi faizi ve amortisman (depreciation) bulunur.
- Yıllık Form 1040-NR beyanı verilir.
- Kiracıya ya da mülk yöneticisine, stopajı durdurmak için uygun W-8 formu verilir (W-8ECI gibi). Hangi formun gerektiğini CPA’n söyler.
Birçok yatırımcı için net bazda vergilendirme, yüzde 30’luk brüt stopajdan çok daha avantajlıdır, özellikle krediyle alınmış ve giderleri yüksek evlerde. Seçimin nasıl yapılacağı (genelde beyannameye eklenen bir beyanla) kurala bağlıdır, bunu atlamak pahalıya patlayabilir.
Amortisman: görünmeyen gider
Konut kira gelirinde, binanın değeri (arsa hariç) belirli bir süreye yayılarak gider olarak düşülebilir. Bu kâğıt üstünde bir giderdir ama nakit çıkışı değildir, bu yüzden vergiyi ciddi biçimde azaltabilir. Ancak evi sattığında bu amortisman “geri alınabilir” ve satış kazancından vergilendirilebilir. Yani bir avantaj, ileride bir yükümlülük de doğurur. Satış planını baştan hesaba kat.
ITIN nedir?
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) alamayan ya da almaya hakkı olmayan kişilere IRS’in verdiği vergi kimlik numarasıdır. Kira geliri beyan edecek yabancı bir ev sahibi için genelde gereklidir.
Bilmen gerekenler:
- ITIN sadece vergi içindir. Çalışma izni ya da oturum hakkı sağlamaz.
- Başvuru Form W-7 ile yapılır. Pasaport gibi kimlik belgeleri gerekir. Genellikle vergi beyannamesinin eki olarak gönderilir.
- Belgelerin asıllarını postalamak istemiyorsan IRS’in yetkilendirdiği Certified Acceptance Agent (CAA)’lar üzerinden de başvuru yapılabilir.
- Uzun süre kullanılmayan ITIN’ler süresi dolmuş sayılabilir. Numaranın geçerliliğini düzenli kontrol et.
- Bazı kredi türlerinde (ITIN kredisi gibi) ITIN, kredi için de kullanılır.
Takvim: ne zaman beyan verilir?
Amerika’da vergi yılı genelde takvim yılıdır. Maaştan stopaj yapılan yabancılar için tarih farklı olabilir, ama maaşı olmayan ve yalnızca kira geliri beyan eden yabancılar için beyanname genelde haziran ortasında verilir. Tarihi her yıl irs.gov’dan teyit et. Gecikmeli ya da eksik beyanın cezaları ve giderleri düşme hakkını kaybetme riski olabilir.
Eyalet vergisi
Eyalet düzeyinde durum şehre ve eyalete göre değişir:
- Florida ve Teksas: Eyalet kişisel gelir vergisi yok.
- North Carolina ve New Jersey: Eyalet gelir vergisi var, ayrıca beyan gerekebilir.
Her eyalette emlak vergisi ve bazı yerel vergiler ayrıca geçerlidir. Şehir seçimi hakkında Florida mı Teksas mı yazımıza bakabilirsin.
Türkiye tarafı
Türkiye ile ABD arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunuyor. Genel olarak gayrimenkul geliri, malın bulunduğu ülkede vergilendirilir. Ama Türkiye’de vergi mükellefiysen yurt dışı kazançlarını Türkiye’de de beyan etmen gerekebilir. Ödediğin ABD vergisinin Türkiye’de mahsup edilip edilmeyeceği ve nasıl hesaplanacağı için bir Türk mali müşavirle çalış. İki ülkeyi birlikte planlayan bir uzmanla çalışmak en sağlıklısı.
Satış anı ve veraset
Evi satarken alıcı, yabancı satıcıdan FIRPTA kapsamında satış bedelinin bir kısmını stopaj olarak keser. Bu nihai vergi değildir, beyanname ile mahsuplaşır. Veraset tarafında ise yabancıların muafiyeti düşüktür. İkisini de yabancı olarak ev almak rehberinde anlattık.
Özet
- Varsayılan kural: brüt kiranın %30’u federal stopaj. Gider düşülmez.
- Net bazda vergilendirme seçimiyle gider ve amortisman düşülür, 1040-NR verilir. Çoğu yatırımcı için daha avantajlıdır.
- ITIN, W-7 ile alınan ve sadece vergi için kullanılan numaradır.
- Takvimi ve seçim şartlarını kaçırma. Beyan tarihlerini irs.gov’dan kontrol et.
- ABD ve Türkiye tarafı için ayrı uzmanlarla çalış. Güncel kurallar için resmi kaynaklara bak.
Son güncelleme: 15 Eylül 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da finansal tavsiye değildir. Resmi kurallar ve ücretler değişebilir, güncel bilgi için travel.state.gov ve uscis.gov’u kontrol et.