Kısa cevap: Evet, Türk vatandaşı olarak vize ya da oturum izni olmadan Amerika’da ev alabilirsin. Federal düzeyde yabancıların konut alımına genel bir yasak yok. Bazı eyaletler belirli ülke vatandaşlarına kısıtlamalar getirdi, Türkiye bu listelerde değil. Ama ev almak sana Amerika’da yaşama ya da çalışma hakkı vermez, bunu baştan bilmek lazım.
Süreç 6 adımda
1. Hedef ve bütçe. Ev senin oturman için mi, çocuğun okurken kalması için mi, yoksa kira geliri için mi? Bu karar şehri, ev tipini ve finansmanı belirler.
2. Finansman. Nakit mi alacaksın, yoksa yabancılara verilen konut kredisi (foreign national mortgage) mi kullanacaksın? Kredi kullanacaksan teklif vermeden önce ön onay (pre-approval) al.
3. Ev arama. Lisanslı bir alıcı temsilcisi (buyer’s agent) ile çalış. Video turlar sayesinde süreç tamamen uzaktan yürüyebilir.
4. Teklif ve kontrat. Teklif kabul edilince kontrat imzalanır ve genelde fiyatın %1-3’ü kadar kaparo (earnest money) escrow hesabına yatırılır.
5. İnceleme dönemi. Bağımsız ekspertiz (inspection) yapılır: çatı, tesisat, elektrik, klima, haşere. Kredi varsa banka ayrıca değerleme (appraisal) yaptırır. Ciddi bir sorun çıkarsa pazarlık ya da kontrattan çekilme hakkın vardır.
6. Kapanış (closing). Title şirketi tapunun temiz olduğunu doğrular, para escrow üzerinden el değiştirir, belgeler imzalanır. İmzalar uzaktan online noter ya da konsolosluk/noter onayıyla atılabilir.
Fiyatın üstüne neler eklenir?
Kapanış masrafları: Ev fiyatının yaklaşık %2-5’i. Title sigortası, escrow ücreti, tapu harçları, kredi kullanıyorsan kredi masrafları.
Emlak vergisi (property tax): Her yıl ödenir. Eyalete ve ilçeye göre ev değerinin kabaca %0,5’i ile %2,5’i arasında değişir. Teksas ve New Jersey yüksek, Hawaii ve Alabama düşük taraftadır.
Konut sigortası: Florida ve Teksas’ta kasırga ve sel riski yüzünden belirgin şekilde pahalı olabilir. Teklif vermeden önce sigorta teklifi al.
HOA (site aidatı): Sitelerde ve apartmanlarda aylık aidat. Bazı sitelerin kiralama kısıtlamaları vardır, kira geliri planlıyorsan HOA kurallarını mutlaka oku.
Kira geliri ve vergi
Amerika’da kira geliri elde eden yabancılar için varsayılan kural: brüt kiranın %30’u stopaj olarak kesilir.
Ama çoğu yatırımcı net bazda vergilendirme seçimini yapar. Bu durumda gider (emlak vergisi, sigorta, bakım, amortisman, kredi faizi) düşüldükten sonra kalan net gelir üzerinden vergi ödenir. Çoğu zaman ödenecek vergi ciddi oranda düşer. Bunun için yıllık ABD vergi beyannamesi vermen ve bir vergi numarası (ITIN) alman gerekir.
Türkiye ile ABD arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması var. Türkiye’deki beyan yükümlülüğünü de bir mali müşavirle planla.
Satarken: FIRPTA
Yabancı bir satıcı Amerika’daki gayrimenkulünü sattığında alıcı, satış bedelinin %15’ini kesip IRS’e yatırmakla yükümlüdür. Bu nihai vergin değildir. Beyanname verdiğinde gerçek vergin hesaplanır ve fazlası iade edilir. Bazı durumlarda kesinti oranı düşebilir ya da önceden başvuru yapılarak azaltılabilir.
Gözden kaçan iki konu
Veraset vergisi. ABD’de ikamet etmeyen yabancılar için federal veraset vergisi muafiyeti çok düşüktür, yaklaşık $60.000. Yani evin sahibi vefat ederse mirasçılara ciddi bir vergi yükü çıkabilir. Tapuyu şahsen mi, LLC ile mi, yoksa başka bir yapıyla mı alacağını bu yüzden bir vergi danışmanıyla konuş.
Havale dolandırıcılığı. Amerika’da en yaygın emlak dolandırıcılığı, title şirketini taklit eden sahte e-postalarla “banka bilgilerimiz değişti” mesajı gönderilmesidir. Para göndermeden önce banka bilgilerini mutlaka telefonla, bildiğin bir numaradan teyit et.
Özet
Amerika’da ev almak yabancılar için açık ve iyi işleyen bir süreç. Asıl fark, işin vergi ve yapı tarafında. Doğru şehir, doğru finansman ve doğru tapu yapısı seçildiğinde süreç Türkiye’den hiç çıkmadan tamamlanabilir.
Devamı için: Florida mı Teksas mı?, kira geliri vergisi ve ITIN ve Amerika’da LLC kurmak. Şehir rehberleri: Miami, Orlando, Houston.
Son güncelleme: 30 Temmuz 2026. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da finansal tavsiye değildir. Resmi kurallar ve ücretler değişebilir, güncel bilgi için travel.state.gov ve uscis.gov’u kontrol et.